社科院不看好今年房价回落 认为可能成相持态势

牛文豫

进入5月，胶着多时的楼市重回政策“敏感期”。虽然热点城市成交持续低迷之下价格仍未出现明显松动，但随着“降房价”，这一房地产调控公开表态的变化，深化调控的预期再次高涨。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所5日发布的2011年房地产蓝皮书认为，房地产调控面临攻坚战，并预测，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，建议全面开征房产持有环节税收。

　　低迷

　　多地楼市环比仍呈颓势

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，上周(4月25日至5月1日)监测的35个城市中，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上，昆明、大连、三亚涨幅逾100%。重点城市中，4城市成交量均环比上涨，其中北京涨幅最大，达42.67%，其次是南京，涨幅达到41.15%，广州涨幅亦达15%。

　　不过，虽然上周环比有所反弹，但多数热点城市成交量与去年同期相比仍呈颓势，市场依旧低迷。今年1至18周，深圳、南京、苏州、成都、北京、长沙、上海、重庆等重点城市中，仅成都成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。北京跌幅最大，达33.49%。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，在成交萎靡的背后，市场信心不足，各方预期不一是重要原因。相当一部分购房者对后续政策及房价下跌抱以期待，加之限购、限贷等政策约束，这些因素综合在一起就造成了买方推迟入市的现状。另一方面，政府干预销售的策略之下，二手房业主并不会急于抛盘，因此，买卖双方都认为现在不是出手的有利时机，成交低迷在所难免。

　　2011年房地产蓝皮书认为，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

　　就开发商而言，经历2008年至2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009年至2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。

　　徐枫认为，虽然目前市场上个别开发商开始进行试探性降价促销，但仍不能称之为普遍现象，多数开发商还是处于观望状态，况且相当一部分开发商资金面只是“有点吃紧”，还未到危险的地步。

　　对于未来一段时间的成交走势，徐枫预测，热点城市的一手住宅成交量可能会维持4月份的水平，不过，如果后续供应量与现在持平的话，也不排除小幅回升的可能。就二手市场而言，目前整体上处于回升阶段，以周为时间段进行考量的话，随后可能会以5%左右的幅度缓慢抬升，但如果各地推行评估价过户，二手房的成交量将会遭遇重创。

　　相持

　　房价或进入拉锯战状态

　　成交量持续历史低位徘徊并未带来普遍的价格松动。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%。其中，北京等十大城市4月平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。

　　价格的微涨态势在四大一线城市二手房市场表现得更为明显。“一手住宅成交价格的形成由于穿插了过多的行政痕迹，所以二手房的成交情况是更为可信的风向标。”徐枫说。

　　根据美联物业的最新统计数据，4月，北上广深四地二手房成交价格环比、同比均呈涨势。其中，上海二手房的成交均价达31030元/平方米，环比涨幅为3.6%，为四城市中最高，北京、深圳、广州的环比涨幅分别为1.1%、1.1%和0.7%。同比来看，广州二手房均价达19346元/平方米，同比涨幅高达32%，北京、深圳、上海的同比涨幅分别为15%、13%和18%。

　　对于未来的价格走势，2011年房地产蓝皮书并不看好今年房价回落，认为今年年内商品房价可能进入相持态势。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员、蓝皮书副主编尚教蔚表示，2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势出现分化格局。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。

　　不过她同时表示，在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

　　国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳也持类似看法。她在蓝皮书中撰文称：“在影响住宅市场供求两方面的因素作用下，预计2011年住宅市场基本平稳。”

　　文章表示，短期看房价上涨仍存在一定的压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，稳定物价的政策目标要求一定会继续控制房价的上涨，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。

　　而且从供给方面看，刘琳表示，未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。

　　刘琳称，2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。

　　攻坚

　　更严厉调控将延伸至存量市场

　　基于对房价可能进入相持态势的判断，蓝皮书表示，房地产调控面临攻坚战，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台。

　　尚教蔚说，2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控电文达11件，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。

　　未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。尚教蔚表示，经过多年呼吁，作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段，重庆和上海率先开始了政策试点探索。但全国更全面的房产持有税征收还有待社会各阶层进一步达成共识。建议全面开征房产持有环节税收，将目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。

　　她表示，开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受《经济参考报》记者采访时表示，国家对房地产行业的调控政策肯定将持续下去。今年1月份出台的“新国八条”现在正在贯彻落实过程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能检验出来。

　　王珏林称，目前出台的一些政策属于限制性政策，一旦放松就可能反弹。这种反弹带来的损失非常之大，一是这几年的调控成果就没有了，而且再实施调控难度加大；二是可能导致市场更加混乱。

　　国家统计局投资司李洪侠博士预计，2011年，各项房地产调控政策将围绕“新国八条”进一步细化、落实。

　　包括：保障性安居工程建设力度将进一步加大，相关土地、财税和信贷支持政策将进一步完善；抑制投资投机性购房需求的差别化信贷政策将继续，并有视市场情况不断趋紧的可能；违法违规闲置和囤积土地行为将被切实追究责任；稳定房价和落实调控政策不力的地方政府将很可能被问责；限购等必要的行政手段将会适时增加并扩大应用范围；促进房地产市场健康发展的长远规划和政策有望出台；《住房保障法》起草有望取得突破性进展；房产税有望在上海和重庆试点基础上全国推广。